COMO SE LLEGA A CONFORMAR UN REGIMEN EN CONDOMINIO

 Generalmente una persona física o moral decide hacer un desarrollo para uso habitacional o comercial o ambos, constituyendo como lo marca el código civil de cada estado, un REGIMEN EN CONDOMINIO, por medio de un acta de constitución, ante la fe de un notario público. 

Esta acta constitutiva contiene en términos generales la ubicación, medidas y linderos del predio, así como la especificación clara y precisa de las áreas comunes y explicación al detalle y con medidas de cada área privada de la unidad condominal. 

Igualmente contiene estatutos que reglamentan la conducta de propietarios y usuarios, las modificaciones (en areas comunes y privadas), asi como la aportación de cuotas para la administración, mantenimiento y conservación de las areas comunes y en general sus derechos y obligaciones. 

1.2.- QUE LEYES Y REGLAMENTES RIGEN A UN CONDOMINIO

I) CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE JALISCO. (En Jalisco)

 II) LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

Art. 70- Para los efectos de esta ley se consideran personas morales no contribuyentes, ademas de las señaladas en el articulo 73, las siguientes:

1.        ..........

2.        ..........

 XVII. Asociaciones Civiles de Colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio.

 III) LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO 

Resolución Miscelánea punto 5.3. Exenciones, numeral 5.3.7.

Se considera que las asociaciones civiles que presten exclusivamente el servicio de administración de un inmueble de propiedad en condominio a sus miembros, como contraprestación normal de sus cuotas, se encuentran dentro de la exención prevista en el artículo 15, fracción XII de la Ley del IVA.

Art. 15.- No se pagará el impuesto por la prestación de los siguientes servicios:

I- ........

II- .......

XII- Los proporcionados a sus miembros como contraprestación normal por sus cuotas y siempre que los servicios que presten sean únicamente los relativos a los fines que se le sean propios, tratándose de ....

 IV) MISCELÁNEA FISCAL: Ver deducción de propietarios contribuyentes, renta de areas comunes, intereses de inversiones. Etc.

2.2.- QUE LEYES Y REGLAMENTOS RIGEN A UN CONDOMINO

(Continua)

I)                    EL CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE JALISCO.

II)                  EL REGLAMENTO INSERTO EN EL ACTA DE CONSTITUCION DEL REGIMEN EN CONDOMINIO: Este reglamento puede ser modificado por acuerdo del 75% de los condóminos reunidos en asamblea o bien, si no asistieran, que lo manifiesten de manera feaciente, en un termino de 30 días posteriores a la misma.

III)                REGLAMENTOS INTERNOS DE USO. Albercas, lavadoras, estacionamientos, decoracion, fachadas, etc.   

2.3.- DERECHOS DE LOS CONDOMINOS DE ACUERDO A LEYES Y REGLAMENTOS: 

2.3.1.- Ser miembro del consejo de administracion.

2.3.2.- Voz y voto en las asambleas de acuerdo a lo establecido en los reglamentos.

2.3.3.- Uso de las áreas privativas y comunes, de acuerdo a lo establecido en los reglamentos.

2.3.4.- Siendo habitacional (y turístico), en Puerto Vallarta, el único giro o actividad permitida es el arrendameinto u hospedaje.

2.3.5.- Etc.   

2.4.- OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS DE ACUERDO A LEYES Y REGLAMENTOS: 

2.4.1.- Pago de cuotas ordinarias y especiales, aprobadas en asamblea general, de acuerdo a lo establecido en los reglamentos.

2.4.2.- Respetar las disposiciones de leyes y reglamentos.

2.4.3.- Asistir a las asambleas generales de condóminos.

2.4.4.- Etc.   

2.5.- PROBLEMAS MÁS COMUNES DE LOS CONDOMINOS:   

1.3.1.-  APROBACIÓN DE PRESUPUESTOS

 1.3.2.- RECUPERACIÓN DE CUOTAS Y PENALIDADES EN SU CASO.

 1.3.3.- MASCOTAS.

 1.3.4.- CAMBIOS EN LAS FACHADAS DEL EDIFICIO.

 1.3.5.- CAMBIOS EN LOS INTERIORES DE LAS UNIDADES, QUE AFECTAN LA ESTRUCTURA DE LAS FACHADAS.

 1.3.6.- PARTIDAS ESPECIALES: Pintura, compra de equipos, impermeabizacion, liquidación de personal, decoración, seguro del edificio, etc.

 1.3.7.- DIVISIONES ENTRE CONDUEÑOS POR DIFERENCIAS DE OPINIONES. (cualquier tema).

 1.3.8.- LA ADMINISTRACIÓN: desatención, negligencia, fraude, etc.

 1.3.9.- NUEVAS INVERSIONES POR ADQUISICIÓN, CONSTRUCCIÓN O REMODELACIÓN.

 1.1.10.- FISCALES, RELACIONADOS CON RENTAS DE PARTICULARES.

 1.1.11.- DE REGLAMENTO INTERNO: Uso de alberca, de areas comunes, estacionamiento, ruidos, visitas a los dueños, invitados en ausencia del dueño, etc.

 1.1.12.- ENTRE CONDOMINIOS DEL AREA HABITACIONA Y CONDOMINIOS DE AREA COMERCIAL. (Relacionado con el monto de las cuotas).

 1.1.13.- COBRO DE SERVICIOS: Lavanderia, telefono, gas, aseo, (¿), servicios privados; (aire acondicionado, refrigeradores, lavadoras, ventiladores, etc.), llaves extras, etc.   

2.5.1.- Aceptación de cuotas y atraso en el pago de las mismas

2.5.2.- Pago de penalidades.

2.5.3.- Modificaciones en su área privativa que afecte la estructura  y la fachada del edificio.

2.5.4.- Aceptación de cuotas.   

3.- ADMINISTRACION: 

3.1.-  DESIGNACION: Los bienes afectos al régimen en condominio serán administrados por quien se designe en la asamblea de condóminos, pudiendo recaer este cargo en una persona física o jurídica. 

3.2.- FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LA ADMINISTRACION: 

I)                    Ser ejecutor de los acuerdos de las asambleas de condóminos y del consejo de administracion, así como el representante legal frente a terceros del condominio, con las facultades de un apoderado general judicial y para actos de administracion, sin que las facultades de mandatario puedan ser sustituidas o delegadas salvo que así lo autorice expresamente el consejo de administracion.

II)                  Verificar y atender la operación,

III)                Efectuar los gastos de mantenimiento y administracion,

IV)                Cobrar cuotas y extender los recibos,

V)                  Llevar los libros y documentos que soporten los gastos efectuados,

VI)                Llevar los libros del condominio, que son por lo menos; el de actas de asambleas de condóminos, actas de asambleas del consejo de administracion, ingresos y egresos y si así lo estima la asamblea, otros libros  de registros auxiliares,

VII)              Entregar o tener a la disposición de los condóminos, informes de gastos, ingresos por cuotas y cuentas por cobrar, acreedores, saldos en bancos, etc.,

VIII)            Convocar a asambleas de condóminos,

IX)                Auxiliar  a los comités que se formen,

X)                  Las demás a las que se refiera este código y otros ordenamientos. 

4.- CONSEJO DE ADMINISTRACION 

4.1.- QUE ES UN CONSEJO DE ADMINISTRACION: Es el integrado por el numero de miembros que el   reglamento del condominio especifique, los cuales deberán ser condóminos u ocupantes de alguna propiedad del condominio, con el consentimiento del condómino y estar al corriente en el pago de las cuotas del condominio.   

4.2.- QUE LEYES Y REGLAMENTOS RIGEN A UN CONSEJO DE ADMINISTRACION: 

4.2.1.- EL CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE JALISCO. 

4.2.2.- EL REGLAMENTO INSERTO EN EL ACTA DE CONSTITUCION DEL REGIMEN EN CONDOMINIO.   

4.3.- FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION DE ACUERDO A LEYES Y REGLAMENTOS: 

4.3.1.- Representación permanente de los condóminos, con facultades de apoderado general judicial y para actos de administracion.

4.3.2.- vigilar al administrador.

4.3.3.- Reunirse una vez al mes con el administrador.

4.3.4.- Comprobar inversiones, coadyuvar con la administracion, rendir  informe anual a los condóminos, etc.

4.3.5.- Autorizar al administrador para que otorgue poderes con facultades judiciales de administracion, etc. 

NOTA: La designación de consejeros debe constar en acta protocolizada por notario con residencia o jurisdicción en el municipio.   

5.- ASAMBLEAS: Son el órgano supremo de la administracion del condominio.   

I)      ASAMBLEA ORDINARIA: Se reunirá por lo menos una vez al año, dentro del primer trimestre y en ella se trataran los siguientes asuntos: 

a)       El informe general sobre el condominio, tanto en bienes y servicios como su posición financiera.

b)       La elección de los integrantes del consejo de administracion y en su caso, de las comisiones especiales.

c)       La designación del administrador.

d)       La aprobación del presupuesto de ingresos y de egresos para el siguiente año. 

NOTA: Se convocan por lo menos con 15 ideas de anticipación y se celebran en primera convocatoria con la presencia del 51% de los derechos del condominio. Si no se reúne el porcentaje necesario se convocara por segunda vez a los condóminos en un plazo no menor de siete ni mayor de 15 días y en este caso se efectuara y tendra validez con los que asistan. 

II)        ASAMBLEA EXTRAORDINARIA: Se reunirá en cualquier tiempo cuando se requiera su decisión en alguno de los casos siguientes: 

a)       Modificar el reglamento del condominio.

b)       Realizar obras voluntarias de mejoramiento.

c)       Transformas y disponer de los bienes comunes.

d)       Acordar sobre la extinción del régimen en condominio.

e)       Incorporar nuevas áreas al régimen en condominio o separar áreas del mismo.

f)        Pedir al juez se obligue  a un condómino a la venta de sus derechos.

g)       Acordar la reconstrucción del inmueble afecto al régimen en condominio. Las demás decisiones que correspondan a los condóminos reunidos en asamblea. 

NOTA: Se convocan por lo menos con 20 días de anticipación y podrán celebrarse con el numero de condóminos que asista, pero solo serán validos los acuerdos que en ella se tomen, si son aprobados por condóminos que representen cuando menos el 75% de los derechos sobre el condominio. Esta aprobación se tendrá ya sea mediante asamblea o complementándose en los siguientes 30 días naturales de su celebración, con los condóminos ausentes que en forma autentica se manifiesten sabedores de los acuerdos y los aprueben.   

 LAS ASAMBLEAS SERAN CONVOCADAS POR: 

I)                    El administrador

II)                  El consejo de administracion

III)                El juez de primera instancia del ramo civil a requerimiento de la quinta parte de los condóminos o de uno cuando se dejen de celebrar por  mas de un año. 

Por otra parte las asambleas deberán realizarse en el municipio en donde este asentado el condominio, será presidido por quien designe la asamblea y no serán validos los acuerdos que no estén comprendidos en el orden del día.   

6.- CUOTAS: 

Son las contribuciones de los condóminos para sufragar los gastos de mantenimiento y operación de las instalaciones y servicios del condominio, como también para contribuir y conservar fondos de reserva, en base al porcentaje que sobre el condominio represente cada unidad privativa.

6.1.- FORMA DE PAGO DE CUOTAS: Por edelantado, precisamente en la fecha establecida y en caso de no hacerse, se pagara como perjuicio un interés moratorio promedio del que fijen las dos mayores instituciones de crédito del país. El estado de cuenta emitido despues de 90 dias de haberse vencido el plazo para el pago, firmado por el administrador y autorizado por el consejo de administracion, es titulo ejecutivo, y los ocupantes o usuarios del condominio, son solidariamente responsables con los condóminos por el pago de cuotas.   

6.2.- USO DE LAS CUOTAS: Las obligaciones a cargo del condominio, se ejecutaran sobre los fondos del patrimonio común; en caso de no ajustar con el mismo, el excedente debera ser pagado proporcionalmente, al interés que cada condómino represente.